전월세 전환율이란? 보증금을 월세로 바꿀 때 쓰는 계산법과 법정 상한, 반대 방향은 왜 다른지 개념만 정리

글 나홍재 (편집장)

지난 몇 편에서 확정일자와 전입신고, 전세보증금 반환보증, 임차권등기명령, 등기부등본 읽는 법까지 보증금을 “지키는” 이야기를 이어 왔어요. 오늘은 조금 다른 질문이에요. 계약을 다시 할 때 집주인이 “보증금은 좀 낮추고 대신 월세를 받을게요”라고 하거나, 반대로 내가 “월세를 줄이고 보증금을 더 넣고 싶어요”라고 할 때가 있죠. 이때 보증금과 월세를 서로 바꾸는 기준이 바로 전월세 전환율이에요.

🔍 개념 — 전환율은 “보증금의 1년치 이자 비슷한 값”

보증금은 집주인이 계약 기간 동안 맡아 두는 돈이고, 월세는 매달 내는 사용료예요. 집주인 입장에서 보증금을 덜 받으면 그만큼 굴릴 수 있던 돈이 줄어드니, 그 빈자리를 월세로 채우려고 해요. 이때 “보증금 1억 원을 덜 받는 대신 1년에 얼마를 월세로 받을까”를 정하는 비율이 전환율이에요.

계산 구조는 단순해요.

📊 숫자 박스 — 예시로 한 번 계산해 볼게요

여기서 5%, 4%는 계산을 보여 주려고 넣은 가정일 뿐이에요. 실제로 어느 비율로 정할지는 아래의 법정 상한과 그 지역의 실제 거래 흐름을 함께 보고 정해요.

⚖️ 법이 정한 상한선 — 보증금을 월세로 돌릴 때만 적용돼요

주택임대차보호법 제7조의2는 보증금의 전부나 일부를 월세(법률 용어로는 월 단위 차임)로 바꿀 때, 그 산정 비율이 넘을 수 없는 선을 정해 두었어요. 구조는 “두 가지 기준 중 더 낮은 쪽”이에요.

현실에서는 대부분 ②번이 더 낮아서 사실상 ②번이 상한 역할을 해요. 그래서 기준금리가 움직이면 법정 상한도 함께 움직여요. 계약하는 날 기준의 한국은행 기준금리를 확인하고 2%를 더해 보면 그날의 상한을 가늠할 수 있어요. 시행령 비율은 개정될 수 있으니 계약 전에 국가법령정보센터에서 현행 조문을 한 번 확인해 두는 게 좋아요.

이 상한을 넘겨서 월세를 정하면 넘는 부분은 효력이 없고, 이미 더 낸 금액은 돌려 달라고 청구할 수 있도록 같은 법(제10조의2)에 정해져 있어요. 다만 실제 분쟁에서는 계약서와 송금 기록이 중요하니, 바꾼 내용은 꼭 서면으로 남겨 두는 게 좋아요.

💡 편집장 해석 — “법정 상한”과 “시장 전환율”은 다른 숫자예요

이 주제를 정리하면서 가장 많이 헷갈린다고 느낀 부분이 이거예요. 뉴스에 나오는 “○○지역 전월세 전환율 ○%”는 한국부동산원이 실제 거래를 모아 발표하는 시장 통계예요. 반면 위의 상한은 법이 그어 둔 천장이고요. 시장 전환율이 법정 상한보다 높게 나오는 지역도 있는데, 그건 새로 맺는 계약이나 월세를 보증금으로 돌리는 경우 등이 섞여 있기 때문이에요.

제가 보기에 실전에서 쓸모 있는 순서는 이래요. 먼저 법정 상한으로 “이 이상은 안 된다”는 천장을 확인하고, 다음으로 그 지역의 시장 전환율 통계로 “보통 이 정도”라는 바닥 감각을 잡는 거예요. 두 숫자를 모두 알고 대화를 시작하면, 상대가 제시한 숫자가 어느 위치에 있는지 차분하게 판단할 수 있어요.

또 하나, 보증금을 월세로 돌리면 돌려받을 보증금 규모가 줄어서 보증금 위험은 줄어드는 대신 매달 나가는 고정비는 늘어나요. 반대로 월세를 보증금으로 돌리면 매달 부담은 줄지만 맡겨 두는 돈이 커져요. 어느 쪽이 무조건 낫다고 말할 수는 없고, 내 현금 흐름과 보증금 보호 장치(확정일자, 반환보증 등)를 함께 보고 정할 문제예요.

⚠️ 자주 하는 실수

• 12로 나누는 걸 잊는 실수 — 전환율은 1년 기준이에요. 연 5%를 그대로 월 5%로 계산하면 숫자가 12배로 튀어요.
• 월세→보증금 전환에도 같은 상한이 있다고 생각하는 실수 — 법정 상한은 보증금을 월세로 바꾸는 방향에 대한 규정이에요. 반대 방향은 당사자 협의로 정해요.
• 시장 통계를 법정 기준으로 착각하는 실수 — 뉴스의 지역별 전환율은 참고용 통계예요.
• 말로만 바꾸는 실수 — 보증금이 바뀌면 확정일자 등 보호 장치와 연결되는 금액도 달라져요. 변경 계약서를 새로 쓰고 필요한 절차를 다시 챙겨 두는 게 안전해요.

❓ FAQ

Q. 계약 기간 중간에 집주인이 갑자기 월세 전환을 요구하면 따라야 하나요?
A. 전환은 서로 합의해야 하는 계약 변경이에요. 한쪽이 일방적으로 정할 수 있는 건 아니고, 합의하더라도 위의 상한을 넘을 수 없어요.

Q. 상가도 같은 기준인가요?
A. 상가는 상가건물 임대차보호법에 따로 규정이 있어요. 오늘 글은 주거용 주택 기준이에요.

Q. 우리 동네 전환율은 어디서 보나요?
A. 한국부동산원 부동산통계정보(R-ONE)에서 지역별 전월세 전환율 통계를 확인할 수 있어요.

참고 자료 · 국가법령정보센터 — 주택임대차보호법 · 주택임대차보호법 시행령 · 한국은행 기준금리 · 한국부동산원 부동산통계정보(R-ONE)

본 콘텐츠는 편집장 나홍재가 일반적인 개념 이해를 돕기 위해 정리한 글이며, 특정 계약에 대한 법률 자문이 아니에요. 법령과 시행령 비율은 바뀔 수 있으니 실제 계약 전에는 공식 자료와 전문가 상담으로 확인해 주세요.